如何通过房地产投资让我的钱每 5-7 年翻一番

19September, 2023

如何通过房地产投资让我的钱每 5-7 年翻一番

艾尔伯特-爱因斯坦说: “复利是世界第八大奇迹。理解它的人会得到它,不理解它的人会付出代价。” 这对许多投资者来说都是如此，因为他们认识到复利是一种非常强大的工具，正确的利用复利可以使他们加速资产的积累，建立真正的财富。

通货膨胀在2022年一度达到9.1%。简单的说：如果你在银行了存了10万，到年底，你的钱就只剩下8万9。2022年，全国银行的储蓄账户利息平均是.43%. 当然，你的钱在账面上还是10万，但10万的购买力只有8万9. 还记得汽油5元/加仑，一打鸡蛋7元吗？仅仅6个月前，人的记性是非常短暂的。显然，我们需要增加我们的回报，加速我们财富的积累，才能打败通胀。怎样才能让我们的钱在5-7年里翻倍？

72的法则是什么？

它是投资人常用的简单的公式：在确定的年回报率下，72 法则计算出你的钱需要多长时间才能翻倍。简单的估算方法是用 72÷年回报率。

假设：年回报率为 10%，意味着您的资金每 7.2 年就会翻一番。
72 / 10 回报率 = 7.2 (年）

我们换个法子问同样的问题：如果我有10万投资，每年回报是10%，多长时间10万可以变成20万？用上面的公式：要7.2年。

年利率为 9%，意味着您的资金每 8 年就会翻一番。以此类推。

72 / 9( 回报率) = 8 (年)
72 / 8 ( 回报率) = 9 (年）
72 / 7 ( 回报率 ) = 10.2 (年）

下面这个表更直观：

可以看见，回报率越低，需要的时间就越长。
那么，回报率多少才会让你的钱在 5 年内翻倍？
如果您想每五年将资金翻倍，则需要 14.4% 的年回报率。
72 / 5 年 = 14.4% (年回报率)
如果您想每7年将资金翻倍，则需要 10.2% 的年回报率
72 / 7 年 = 10.2% (年回报率)

72 规则计算器

点击这里的 72法则计算器, 只需选择 Find Time (查找时间) 或 Find Rate (查找利率) 并输入所需的数字即可应用 72 公式规则。

72法则的优点

72 规则可以帮助您确定必须投资哪些资产类别才能实现您的目标。就像你打算如何将 100,000 美元在 5 年内增长到 200,000 美元，72法则说你需要年利率在14.4%。

72 规则的局限性

72法则在计算一些比较确定的回报投资比较准，但是，如果回报不确定，就无法计算。最典型的是股票投资，在任何一年，股票可能涨25% 或跌 30%。所以，在5-7年，很难确定固定的回报。从长期来看，S&P500 的平均回报率在 10%左右。但并不意味着您可以在 10 年内将资金撤出股市。你必须做长期的准备。

72法则，可以将我的投资房地产资金翻倍吗?

对大部分人来说，房地产投资，就是买出租房，赚取租金。小李花30万买了一个3室一厅的出租房，租金$2000/月. 原想，这样可以有额外的收入，但一年后，他意识到，出租房除了每月的房贷，还有其他费用，如果减去所有的运营成本，维修，管理费，保险，地税等，所剩无几。实际上，一个长期持有的出租房的平均回报是4-5%左右。72法则告诉我们，需要14.4年才能让投资翻倍。

更进一步，做小地主不是合适所有的人，房客，维修各种烦人的事，让很多想投资房地产的人心生畏惧。那么，怎样才能投资房地产，又享有所有投资房地产的好处-现金流，增值，省税？而又没有管理的头痛呢？回答是：投资多户型公寓（multifamily)。

你一定在某个时间租过公寓，特别是那些大的公寓楼，公寓小区。你有没有想过到底谁是那些公寓的拥有人？超级富翁，大财团？其实，在过去10多年里，越来越多的这种公寓都是投资人通过房地产私募（syndication)的方式拥有。一个私募的项目里有两组重要的人：项目方 + 投资人。项目方负责项目运营，是做事的。投资人带资金，是出钱的。

多户型公寓私募运营的目标是持有房产 5-7 年。运营的团队通常会收购可增值物业-比如说租金低于市场，20-30多年没有更新的长租公寓，通过翻新/改建公寓的全部或部分，提高租金，优化运营，最后增加价值。

在整个持有过程中，投资人将收到每年的现金流，而在出售时，投资人将收到利润的分成。投资人的预计的年回报在14-18% 之间是比较普遍的。按照72法则，如果年回报14达到%，你的本金可以在5年翻倍，如果是10%，则需要7年翻倍。

有人说这么高的回报，一定风险也很大。确实，投资都是有风险的，即便是把钱存在银行，也会因为通货膨胀而遭受损失。但是，相较于股市的大起大落，房地产投资要相对稳定很多。不管经济情况如何，人总要有地方住。特别是现在，房价，利息都是历史高点，更多的人买不起房，只能继续租房。

投资长租公寓的6大好处

1. 稳定的现金流

2. 强制升值

3. 专业的管理

4. 通货膨胀保护

5.税收优惠

6. 规模效益

与股票市场和房地产投资信托基金等其他投资工具相比，直接投资私募房地产更具优势的是税收上的优势-房地产折旧，投资人可以用折旧抵消被动收入，这是股票和房地产投资信托基金无法相比的。

那么，做为一个普通的投资人，怎样才能接触这些项目呢？确实，大部分这类项目都是不公开的，过去，华尔街把这些项目展示给有钱人。有钱人可以接触到我们一般人看机会，这就是为什么有钱就越有钱的原因。有幸的是， 2012年，奥巴马总统通过了Jobs Act 法案，允许少数“合格的投资人”参加到房地产私募里。但是直到今天，大部分项目是不允许做广告的，不像股票是公开市场上，任何人都可以看，可以买。投资人的渠道就是通过专业人员，朋友等。

为添补这个方面的空白，我们在2019年成立了金桥俱乐部。金桥宗旨是传播被动投资的思想和实践经验，为投资人搭建一座通往财富自由的桥梁。金桥已经为投资人带来了20多个公寓投资项目。投资人可以免费加入金桥俱乐部，获得投资的项目的第一手材料和学习机会。